城镇居民购买农村房屋合同纠纷若干问题浅析

陈玲

随着城市房地产市场的发展和城镇化进程的推进，城镇居民购买农村房屋引发的纠纷越来越多。笔者就如何确认双方买卖合同效力、妥善处理此类案件问题进行了研究和探讨。

从英山县法院近年来审理城镇居民购买农村房屋合同纠纷看，案由大多是农村房屋买卖合同纠纷或确认合同效力纠纷。因城镇周边土地增值等因素，大多原告方是出卖农村宅基地房屋的农村居民，要求法院确认当初签订的买卖合同无效，请求收回原房屋，返还购房款，被告方是购买房屋的城镇居民。购房事实多发生在前三年以上，有的甚至达到十年或更长时间，双方按合同约定履行了义务，农村居民交付了房屋，城镇居民支付了相应价款并已实际入住，并进行了装修、改建或扩建。

一、关于城镇居民购买农村房屋合同的效力问题

自从宋庄画家村马海涛诉李玉兰家房买卖合同纠纷案判决买卖合同无效后，引发了一系列关于法律、道德方面的大争论。

一种意见认为合同有效。理由是：（1）城镇居民购买农村宅基地房屋买卖合同符合合同生效的法定要件。只要当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实及不违法法律和社会公共利益，均为有效合同。（2）我国现行的法律并未明确规定城镇居民不得购买农村房屋。我国现行的有关土地管理法律法规规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认买卖合同的效力；且该规定仅禁止集体土地使用权的单独转让，集体土地使用权上的房屋买卖并未禁止；国务院办公厅的通知和决定只能属规范性文件，不属于法律法规，不能以违反规范性文件的禁止性规定来确认合同无效。（3）《中华人民共和国合同法》的基本原则是合同自由、诚实信用、鼓励交易，而维护交易安全是合同的根本精神，所以确认合同效力，应秉持审慎、严格的原则，确认当事人双方已履行完毕的房屋买卖合同有效，有利于维护民法公平、公正、诚信的立法目的和执法原则，有利于私人利益得到平衡，符合人们普通的心理和道德底线。（4）从法律后果来看，认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系。

一种意见认为合同无效。主要理由是：（1）农村宅基地地房屋的买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律和法规所禁止的。（2）城镇居民购买农村宅基地房屋因违反法律法规的强制性规定应确认无效。农村居民宅基地属于集体所有，农村居民无所有权并且无处分权，农村宅基地房屋买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，故该买卖农村宅基地房屋行为属于违反法律法规强制性规定的。（3）宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。（4）目前宅基地房屋买卖无法办理产权证书变更登记。（5）如果允许农村居民购买农村宅基地房屋，必然带来农村宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，这显然不符合《中华人民共和国土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。

笔者采取折衷的观点，以确认合同无效为原则，以确认合同有效为例外。

对于城镇居民购买农村宅基地房屋合同一般应确认无效。这是因为：一是城镇居民购买农村宅基地房屋合同名义上是买房，实际上是买地。我国实行的是 “房地一体，地随房走”这一模式，房屋和土地是密不可分的一个整体，房屋是依附于土地之上的，不可能独立于土地而存在，出卖宅基地房屋必然导致宅基地权利的一并转移。二是农村宅基地不得转让。我国实行城乡二元的土地管理结构，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。即农村宅基地的土地性质是集体所有，按规定不得转让。三是农村宅基地属于法律、法规禁止或限制转让的标的物。《中华人民共和国合同法》规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或都限制转让的标的物，依照其规定。四是城镇居民购买农村宅基地违反法律强制性规定。农村宅基地本身属于限制转让的标的物，即违反了该强制性规定将导致合同不成立；如果允许城镇居民购买农村宅基地房屋，必然会损害国家利益或者社会公共利益。五是农村宅基地的集体土地使用权的转让属于土地一级市场，属于国家严格控制的范畴。集体土地使用权只有通过国家征收、征用转变为国有土地后才能进入二级市场进行交易。六是国家政策严格禁止城镇居民购买农村宅基地房屋。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（以下简称《决定》）规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、家民住宅或“小产权房”。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

但是，对于以下几种情况也应确认有效：一是城镇居民购买宅基地房屋后，经有批准权的机关批准并已取得合法的权属证书，即双方已经对原合同进行了效力补正，应认定合同有效。二是城镇居民购买农村宅基地房屋后，已将户口迁入该宅基地所在地村委会，并已成为农村居民的。三是双方买卖行为经村委会同意且交易的时间较长，城镇居民已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或改扩建。四是买受人是城镇居民，但其父母、配偶或子女为所购房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也是共同居住，可以认为系家庭共同购买。四是1999年1月1日土地管理法修订之前，农村居民将宅基地地房屋卖给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的。

二、关于城镇居民购买农村房屋合同确认无效后的处理问题

对于城镇居民购买农村宅基地房屋的合同纠纷案件，尽管只是一种类型的民商事纠纷，但折射出许多现实问题和社会问题。在审理这类案件中，法院应秉持审慎、严格的原则，充分领会合同法的基本原则是鼓励交易，减少交易成本，保障交易安全，增进社会财富，充分尊重当事人的思自治，又要严格依法办事，维护国家利益和社会公共利益，正确区分合同的效力。同时要注重案件的处理结果，既要有利于妥善解决现有纠纷，又有利于规范当事人的交易行为，达到法律效果和社会效果的有机统一。

确认买卖合同无效后，判决城镇民民返还农村居民原购买的房屋，由农村居民退还原购房款。返还原房屋必须以原物依然存在为要件，如果原房屋不存在，只能赔偿损失。如城镇居民在原房屋上添置了基他附属设施，应由农村居民对添附部分折价进行补偿。如城镇居民要求农村居民赔偿损失的，应根据双方过错的大小，有过错方赔偿对方的财产损失。关于损失的认定，司法理论界认为合同无效产生的法律责任系缔约过失责任，所应赔偿的为信赖利益的损失，既包括直接损失也包括间接损失，直接损失部分包括双方订立买卖房屋的缔约费用和代价、履行买卖合同中支出的费用和代价及其他直接支出的费用。间接损失应包括该房屋及土地在签订合同时的价值与确认合同无效时的差价部分。像宋庄画家村马海涛诉李玉兰家房买卖合同纠纷案，确认合同无效后，判决马海涛赔偿李玉兰损失185290元，包括出卖人马海涛因土地升值和拆迁，补偿所获利益，以及买受人李玉兰因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失。

作者简介：陈玲，女，英山县人民法院民事审判第二庭庭长。

责任编辑：张 瑾